5월 9일 부동산 지각변동 완전 정리

 

5월 9일 부동산 지각변동 완전 정리 — 양도세·전월세·대출·LH까지 한 번에

2026년 5월 9일. 이 날짜 하나가 대한민국 부동산 시장 전체를 흔들고 있다. 4년간 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 드디어 종료되고, 동시에 전월세 매물은 씨가 마르고, 대출 문은 사실상 닫혔다. 집을 사고 싶어도 돈이 없고, 팔고 싶어도 세금이 무서운 사람들 사이에서 정작 피해를 고스란히 받는 건 서민이다. 지금 무슨 일이 벌어지고 있는지, 앞으로 어떻게 될지 숫자와 구조로 정리했다.

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1. 5월 9일 — 4년간의 유예가 끝난다

2022년 5월, 윤석열 정부는 다주택자의 부동산 거래가 너무 막혀 있다며 양도세 중과를 유예했다. 조정대상지역에 집을 여러 채 가진 사람도 일반 세율로 팔 수 있게 해준 것이다. 그 유예가 이제 2026년 5월 9일로 끝난다. 이재명 정부는 연장 없음을 2월에 공식 선언했다.

5월 10일부터 달라지는 것은 두 가지다.

첫째, 세율이 올라간다. 조정대상지역에 집을 2채 보유한 사람이 팔면 기본세율에 20%p가 추가된다. 3채 이상이면 30%p다. 최고 세율이 사실상 75%에 달할 수 있다는 뜻이다.

둘째, 장기보유특별공제가 막힌다. 10년 이상 보유해도 공제 혜택을 받지 못한다. 구체적으로 양도차익 5억에 10년 보유를 기준으로 계산하면, 유예 기간 내 세금과 중과 재개 후 세금 차이가 2~3배 이상 벌어진다.

 

 

정부는 토지거래허가구역 문제를 고려해 보완책을 마련했다. 평균 15영업일이 걸리는 허가 심사 때문에 4월 중순 이후에는 사실상 기한 내 계약이 불가능한 상황이 됐기 때문이다. 이에 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우까지 중과 유예를 적용하는 시행령 개정이 추진됐다. 무주택자에게 매도하는 경우 실거주 의무는 최대 2028년까지 유예될 수 있다.

단, 이 보완책은 시행령 개정이 완료된 이후부터 유효하다. 매도를 검토 중이라면 반드시 개정 여부를 정부 공식 발표로 확인한 후 움직여야 한다.

 

2.다주택자 + 비거주 1주택자 — 동시에 매물을 내놓는다

5월 9일을 앞두고 다주택자들이 매물을 서둘러 내놓고 있다. 여기에 이재명 대통령이 국무회의에서 한 가지를 더 추가했다. 비거주 1주택자, 즉 투자 목적으로 집을 가지고 있지만 살지는 않는 사람들도 전세를 끼고 집을 팔 수 있게 검토하라고 지시한 것이다. 기존에는 다주택자에게만 허용됐던 '세 낀 집 매도'를 1주택자에게도 열어주겠다는 의도다.

그러면 집값이 떨어질까? 시장의 판단은 좀 다르다.

핵심지(강남·마포·용산·성동)의 다주택자들은 양도차익이 크고 장기 보유가치가 높은 집은 팔지 않는다. 세금 내고 파는 것보다 자녀에게 증여하거나 계속 버티는 게 낫기 때문이다. 반면 상대적으로 차익이 적은 강북, 수도권 외곽, 경기권의 중저가 물건부터 시장에 나온다.

결국 강남에는 매물 잠김, 외곽에는 급매 출회라는 양극화가 동시에 진행된다. 이것이 지금 시장의 실제 온도다.

 

3.전월세가 사라지고 있다 — 마름 현상의 구조

요즘 부동산 중개업소에서 가장 많이 듣는 말이 "전세가 없어요"다. 전세 매물이 줄어드는 건 단순히 집주인이 월세를 선호해서가 아니다. 구조적으로 전세가 공급되기 어려운 환경이 만들어졌다.

 

 

2020년 7월 임대차 2법 시행 이후 기존 세입자가 계약갱신청구권을 써서 2년씩 더 살 수 있게 되면서 전세 유통 물량 자체가 크게 줄었다. 여기에 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 묶이면서 새로 집을 산 사람은 무조건 2년 이상 직접 살아야 한다. 전세를 놓으려면 집이 있어야 하는데, 그 집을 사는 순간 직접 살아야 하는 구조다.

갭투자도 막혔다. 대출로 집을 사면 6개월 안에 전입 신고를 해야 한다. 임대를 놓기 위해 집을 매수하는 것 자체가 사실상 불가능해졌다.

결과는 단순하다. 전세 매물이 줄고, 경쟁이 붙고, 전셋값이 오른다. 감당이 안 되면 월세로 전환된다. 서민 주거비가 오르는 건 정책의 의도가 아니었겠지만 결과는 그렇게 흐르고 있다.

 

4.대출이 막혔다 — 숫자로 보면 더 잔인하다

 

 

 

지금 수도권에서 집을 사려면 어떤 상황인지 숫자로 보면 이렇다.

서울 아파트 평균 매매가격이 14억 원을 넘는다. 주담대 한도는 6억 원이 상한이다. 즉 최소 8억 원 이상의 현금이 있어야 서울에서 집을 살 수 있다는 뜻이다.

15억에서 25억 사이 주택은 한도가 4억, 25억을 넘으면 2억이다. 다주택자는 수도권과 규제지역에서 LTV가 0%, 사실상 대출이 전혀 되지 않는다.

여기에 스트레스 DSR까지 적용됐다. 수도권과 규제지역 주담대에는 실제 대출금리에 3%p를 가산해서 한도를 계산한다. 같은 소득이어도 대출 가능 금액이 15~20% 더 줄어드는 셈이다.

전세 대출도 달라졌다. 1주택자가 수도권과 규제지역에서 임차인으로 전세 대출을 받으면 그 이자 상환분이 DSR에 반영된다.

이 모든 규제가 지향하는 건 실거주자 보호다. 그런데 실거주 수요자들이 정작 가장 크게 타격받고 있다는 역설이 시장 안에 있다.

 

5.서민은 지금 어디로 가고 있나

대출 한도가 줄면서 서울 주요 지역의 자금 부담이 올라갔다. 이 부담을 감당 못 하는 실수요자들이 수도권 외곽과 경기·인천으로 밀려나고 있다.

풍선 효과라는 표현을 쓰지만, 현장의 체감은 난민화에 가깝다. 원래 살던 동네에서 쫓겨나듯 나가는 것이다.

흥미로운 건 지방 아파트 시장이다. 6·27 대출 규제 대상에서 지방은 빠졌고, 스트레스 DSR도 한동안 유예됐다. 입주 물량도 2026년부터 줄고, 정부의 비수도권 미분양 세제 혜택도 연장됐다. 수도권의 압박이 커질수록 지방으로의 자금 이동이 서서히 시작될 가능성이 있다. 지방이 반등의 초입에 들어서는 신호가 되는지를 지켜봐야 한다.

 

6.LH는 앞으로 어떻게 달라지나

부동산 시장이 서민에게 불리해질수록 공공임대의 역할이 커진다. 그 LH가 2026년에 눈에 띄게 바뀐다.

 

 

 

가장 체감이 큰 변화는 모집 횟수다. 기존에는 연 7회 진행됐던 공공임대 정기모집이 연 10회로 늘어난다. 수도권은 매달 5일, 비수도권은 매달 15일로 날짜까지 고정해서 언제 공고가 나오는지 예측할 수 있게 됐다.

그동안 공개되지 않았던 공실 정보도 올해 9월부터 LH 청약플러스를 통해 공개된다. SH, GH 등 지방 공사의 공실 정보도 공개 추진 중이다.

공급 규모도 늘었다. 2026년 LH 임대주택 공급 목표는 총 37,399호다. 건설임대 11,669호, 매입임대 25,730호로 구성되며 2025년 대비 6,000호 증가한 수치다. 이 중 57%인 약 21,000호가 수도권에 집중된다.

든든전세주택은 소득과 자산 기준이 없다. 무주택이기만 하면 누구나 신청 가능하다는 점에서 중산층도 노려볼 수 있는 상품이다.

정부는 민간용지 매각을 중단하고 LH가 직접 시행하는 구조로 전환했다. 공급 안정성이 높아지는 장점은 있다. 다만 LH 단일 기관에 전국 사업이 집중되면 행정 병목이 생겼을 때 전체 공급 일정이 연쇄 지연되는 리스크도 있다. 공급 계획은 상황에 따라 변동될 수 있으므로 LH 청약플러스 공고문을 직접 확인하는 것이 기본이다.

 

7.짠테크 결론 — 지금 이 시장에서 서민이 취할 수 있는 현실적 선택

집값이 오르는 것도 문제지만, 더 큰 문제는 선택지가 없다는 것이다. 살 수도 없고, 전세도 없고, 대출도 막혔다.

그러나 완전히 막힌 건 아니다.

LH 청약은 지금 가장 현실적인 주거 안전망이다. 매달 공고가 나오는 구조로 바뀐 만큼 LH 청약플러스를 주기적으로 확인하는 습관이 필요하다. 든든전세주택처럼 소득·자산 기준이 없는 상품은 중산층도 놓치지 말아야 한다.

다주택자 매물이 외곽으로 나오는 시점에 급매를 노리는 전략도 있다. 단 핵심지가 아닌 수도권 외곽·경기권 중심이며, 반드시 실거주 목적으로 접근해야 대출 규제를 피할 수 있다.

지방 저가 아파트는 규제 밖에 있다. 수도권 집값을 감당 못 한다면 지방 규제 완화 지역을 병행 검토하는 것도 하나의 옵션이다.

결국 지금 시장에서 서민이 할 수 있는 건 타이밍을 기다리는 것이 아니라 구조를 이해하고 그 안에서 빈틈을 찾는 것이다.

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